토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지으면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라질 때 새 건물을 위한 법정지상권도 생기나요?

공동저당권이 설정된 토지와 기존 건물을 두고 기존 건물을 철거한 뒤 새 건물을 지었다면, 이후 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.

원칙과 다른 판단이 가능한지는 담보 관계에서 확인합니다. 신축 건물이 토지 소유자의 소유인지, 그리고 토지 저당권자가 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정받았는지 등이 특별한 사정의 예입니다.

먼저 확인할 사실의 순서

이 문제에서는 경매 뒤 토지와 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 판단하지 않습니다.

먼저 공동저당권 설정 당시 토지와 기존 건물이 동일인의 소유였는지, 그때 설정된 담보가 토지와 기존 건물에 관한 것이었는지 확인해야 합니다. 이어 기존 건물이 철거된 뒤 새 건물이 지어졌는지 살펴야 합니다.

그다음에는 새 건물에 관한 특별한 사정이 있었는지를 확인합니다.

원문이 든 예는 새 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우입니다.

이런 사정이 확인되지 않는다면, 경매로 소유자가 달라졌다는 이유만으로 새 건물에 법정지상권이 생긴다고 볼 수 없습니다.

관련 사이트: 서초변호사

이 설명은 공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에 관한 것입니다.

기존 건물이 그대로 남아 있었던 경우나 다른 사실관계의 법정지상권 성립 여부까지 같은 결론으로 넓혀 적용할 수는 없습니다.

실제 확인에서는 저당권 설정 당시의 토지·건물 소유관계와 새 건물에 관한 공동저당 설정 여부를 구분해 살펴야 합니다.

자주 묻는 질문

경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?

공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지은 상황이라면, 소유자가 달라졌다는 사실만으로 새 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙입니다.

특별한 사정은 무엇을 확인하면 되나요?

자료는 새 건물 소유자와 토지 소유자가 같은지, 토지 저당권자에게 새 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등을 예로 듭니다. 해당 사정이 있는 경우에는 원칙과 달리 볼 수 있습니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1